――区政协调研全区居民住房情况的报告
住房问题关系国计民生，影响着和谐社会建设的进程，越来越受到人民群众、社会和党委政府的关注。去年四季度起，中央和国务院又推出包括加强保障性住房建设的多项扩大内需、改善民生的重大政策。本着深入贯彻落实科学发展观，进一步关注民生和促进解决我市城区居民住房困难问题的目的，区政协特对本区城区居民中无房和住房困难情况以及相关保障政策等内容进行了调研。现将调研情况报告如下：
一、基本情况
3月初，我们启动调研。在我区各街办社区、区建设以及市房管等有关部门的鼎力协助和支持下，我们先后重点对我区城区居民中无房和住房困难情况，我市解决居民住房问题有关保障政策和执行情况以及商品房中套型建筑面积90平方米以下住房建设和销售情况等进行了调研。调研中，共发放调查统计表350份，召开专题座谈会4次，走访单位16个，走访群众60人次。
（一）我市解决城区居民住房问题有关保障政策及成效
从市房管部门获悉，近年来，我市认真贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于加强住房保障工作的方针政策，大力推进住房保障工作，采取发放廉租住房补贴、实施廉租住房实物配租和建设经济适用住房等多种有效措施解决低收入家庭住房困难问题，取得显著成效。截至2008年，对全市6693户家庭发放廉租住房补贴704万元，对934户家庭实行实物配租，并竣工销售经济适用住房37.5万平方米，为改善我市低收入家庭住房条件作出了积极贡献。主要情况如下：
1、发放廉租住房补贴情况。截止2008年，全市对人均住房建筑面积13平方米以下的最低收入家庭实行了廉租房保障，共有6693户享受了廉租住房租金补贴，累计发放补贴704万元。其中我区享受该补贴的居民有450户，总计约48万元。
2、廉租住房实物配租情况。截止2008年，全市对人均住房建筑面积13平方米以下的最低收入家庭实行实物配租共934户，新开工建设廉租住房16万平方米，3358套。其中城区主要从去年年底开始实施，于城区经济适用住房民惠小区中配建91套廉租住房，其中我区分得指标39套，西陵45套。该住房主要按使用面积每平方米收取0.9元租金。受益家庭对此反响非常好。今后三年，宜昌又将新建、配建廉租住房15422套。其中，今年将新增廉租住房5146套，城区有1360套。这些住房将优先解决人均住房建筑面积在10平方米以下的低收入家庭。
3、经济适用住房建设情况。三年来全市共开工建设经济适用住房92.6万平方米，已竣工销售37.5万平方米。2009年城区新开工建设的民益小区和民欣小区总建筑面积206706.1平方米，共计2796套。将在一定程度上缓解城区居民住房难问题。
（二）伍家岗区城区居民无房、住房困难现状及原因
此次调研，我们对居民无房的界定主要包括三个方面：①长期租房居住户；②家庭子女已成家，本应单独立户，但因无房仍随父母居住户；③虽有房住，但无房屋产权，实属无房户。经不完全调查统计，我区城区居民中长期租房居住户数有547户；家庭子女已成家，本应单独立户，但因无房仍随父母居住户数有525户；虽有房住，但无房屋产权，实属无房户数有950户。无房户总计达2022户。对住房困难户的界定，我们参照了我市申请廉租住房补贴规定的有关指标，主要调查了两个方面的情况：①以户为单位计，家庭住房面积≤50㎡户数，全区有965户；②以户为单位计，家庭人均居住面积≤10㎡户数，全区有476户。住房困难户总计达1441户。上述我区无房户和住房困难户合计达3463户，约占全区居民总户数56569户的6.12％。经分析，这些家庭住房困难原因主要如下：
1、技能差。这些家庭中户主具有大专及以上文化程度的仅有427人，约占总数的12.3％；大多为初中、高中文化程度，达2799人，占总数的80.8％；另外还有237人是初中以下文化程度，占总数的6.9％。
2、收入低。这些家庭中夫妻双方均有固定工作的仅有524户，占总数的15.1％；夫妻一方有固定工作的有1062户，占总数的30.7％；夫妻双方均无固定工作的达1877户，占总数的54.2％。按目前宜昌市城区最低工资标准600元/月计算，这些家庭中夫妻双方每月总收入在1200元以上的共有1117户，只占总数的32.3％；而有2346户家庭，夫妻双方每月总收入在1200元以下，还没有达到目前宜昌市城区最低工资标准。
3、少数“特”。在这些无房户和住房困难户中存在着三类比较特殊的群体：一是因家人生大病、重病，而致使生活困难和住房困难的家庭；二是夫妻一方或双方为企业下岗职工，并且年龄偏大群体；三是因吸毒而“吸”掉住房的家庭。
（三）我市商品房开发中90平方米以下住房建设和销售情况
根据国家建设部发布的《建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）中规定：“新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上”，其目的主要为解决中低收入家庭购房难问题。基于此，我们对我市商品房开发中90平方米以下住房建设和销售情况进行了调研。
据调查，我市目前正在施工90平方米以下住房面积达494099平方米，已销售期房面积17199平方米，230套，约占总面积3.48％。其中我区正在施工90平方米以下住房面积为243760平方米，已销售期房面积583平方米，7套，约占总面积0.24％。从销售情况来看，该政策并没有达到预期的理想效果。最主要原因还是目前我市商品房均价较高，已远远超出城区中低收入家庭经济承受能力。
调查中，我们又深入我区建设部门以及三处房地产企业进行了实地走访。调查获悉，去年金融危机不可避免地给我市房地产市场带来了严峻的冲击和挑战，致使房屋销售量同比大幅下降，但价格依然坚挺，并保持增长态势。一季度城区（包括西陵、伍家、宜昌开发区、猇亭）成交量出现明显回升，尤其是三月住宅成交竟达705套，比去年以来的任何月份都要高，成交均价较前几个月也有一定的涨幅。而且据统计显示，一季度城区住宅成交1202套，均价达4045元/平方米。其中西陵区成交633套，均价4284元/平方米；伍家区成交340套，均价4354元/平方米，首次高出西陵区。在对我区虹桥国际、金色海岸、廊桥水岸等楼盘的走访中，我们也实地了解到近期房地产市场销售呈现利好的消息。而且据开发商介绍，大房型房屋销售要明显好于小房型。一些楼盘90平方米以下小房型几乎滞销。
二、存在的问题
（一）我市解决城区居民住房困难问题的力度与中央央求还有一定差距
温家宝总理在今年的“两会”上再次强调，要加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民的住房问题。对此，市政府及有关部门针对我市住房保障工作现状迅速作出了相应调整和新的部署。但从城区住房困难实际情况以及相应解决措施来看，与中央要求还有一定差距，城区住房保障工作急需加强。主要理由如下：
一是目前城区住房困难实际情况可能远远高于统计数。以我区为例，目前因住房困难已享受廉租住房保障的仅有489户。但据本次调查我区无房户和住房困难户总计实际达3463户。
二是城区廉租住房保障范围不尽合理。根据《宜昌市城区最低收入家庭廉租住房管理实施办法》（以下简称《办法》）之规定，纳入城区廉租住房保障范围的对象为城区最低收入家庭中的无房户和人均现住房使用面积8平方米以下的缺房户。这一规定将城区一大部分住房困难家庭挡在了门外。据调查，目前在我市城区还存在相当一批购买经济适用住房困难，但又不符合进入政府廉租住房条件的居民群体，其比例约占60％左右，虽然随着生活水平的不断提高，这一群体会发生较大变化，但仍不失为城区居民的主体。另一方面，随着商品房价格的上涨，又将出现新的一批买不起商品房，但又“排不上队、抢不着号”的等待购买经济适用住房的群体。对这些家庭来讲，虽然居住条件确实困难，但却承受着无法享受政府住房保障的尴尬。以我区为例，无房户和住房困难户总计达3463户，但实际享受到住房保障政策的目前只有489户,还有2974户家庭没能享受到住房保障政策，占住房困难家庭总数的85.9％。这部分家庭生活条件可能略高于最低收入家庭，但要想靠自身实际解决住房问题实是难上加难。
三是城区廉租住房补贴标准偏低。根据《办法》之规定，城区廉租住房保障面积标准为人均住房使用面积10平方米，租金补贴标准最初为每月每平方米7元，现调整为8元。这一标准同目前城区房屋出租最低价格相比已有些偏低。据了解，目前城区房屋出租平均最低价格在10元/平方米左右。以一户无房的三口之家低保户计算，每月三人享受廉租住房租金补贴为240元，而租一套30平方米住房最低则要300元。在实际生活中，可能还会面临刚好30平方米的房源比较少，而不得不付出更多租金成本的困境。对这个家庭来说，低保收入加上廉租住房补贴月收入总计才870元。除去房租300元左右，一家三口一个月的开销，包括衣食行，还有看病等费用总计已不到600元。
四是城区廉租住房实物配租房源建设比例偏低。根据《宜昌市城区廉租住房实物配租暂行办法》之规定，目前城区廉租住房实物配租比例主要依据享受廉租住房租金补贴占全市总户数的比例而定。从目前城区实物配租房源建设现状来看，比例明显偏低。据统计，截止2008年，全市实行实物配租共934户，其中城区91户，仅占全市的9.7％；再看近三年规划，今后三年，宜昌将新建、配建廉租住房15422套。其中，城区到2010年底才会达到1000套左右，约占总数的6.48％；而从目前我区实际情况来看，还没享受廉租住房保障的低收入家庭住房困难户有2346户，按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》之“2008年年底前，廉租住房制度保障范围要扩大到低收入住房困难家庭”要求，他们也应享受廉租住房保障，这一比例则占到了三年计划的15.2％。
（二）目前城区已入住居民的经济适用住房和廉租住房缺乏有效的管理
因享受经济适用住房和廉租住房的对象多为中低收入家庭，这一群体相对来说，素质不是很高。对他们的管理成了当前新的难点。据一些社区和居民反映，目前城区已入住居民的经济适用住房和廉租住房区域存在“五大难”：一是部分家庭收入低，虽有政府补贴，但物业管理缴费仍然难；二是部分居民乱堆乱放，致使楼道拥挤、消防通道不畅、“脏乱差”现象严重，环境管理非常难；三是部分居民不缴费，加上又不能正确理解和支持物业管理工作，致使物业管理到位难；四是部分居民素质低，政府引导其就业难。另外就是社区管理因这一部分人口增加，导致工作量和成本大大增加。根据《居民委员会组织法》第六条规定：居民委员会按照便于居民自治的原则，一般在一百户至七百户的范围内设立。按照这一规定，我区一些社区规模早已成倍突破，社区工作人员基本处于超负荷运转状态。而且工作成本也明显增加。据介绍，目前每年对低保户相关资料的审核有关表格等成本费用人均在10元左右，新增人口管理成本的相应增加给社区也造成了一定程度的经费紧张。
在对民惠小区的调查中，我们了解到，该小区共有居民624户，其中低保户200户左右，约占32％，这其中残疾人又有91户，约占14.6％。小区最初由市房管部门委托嘉禾物业进行管理。但因为管理的不规范，以及部分居民素质原因，居民与物业之间产生矛盾，并不断激化，最终导致居民暴力赶走了物业，使得小区至今出于无人管理状态。据调查，我市其他经济适用住房小区也都存在类似的管理难问题。
三、关于解决城区无房户和住房困难户住房问题的建议
1、建议市区形成共识，加大力度，并确定解决城区居民住房问题时间进度表
按照中央三年时间解决困难家庭住房问题的要求，市区政府应加强对我市城区住房保障工作的统筹推进，形成共识，并引导全社会关注和共同努力解决这一问题。一是督促企业用工单位要支持职工解决住房问题，给予员工解决住房问题必要的支持和帮助，并按《劳动法》规定，对工作时间达三个月以上职工必须为其买足“五金”；二是加强解决城区特殊群体的住房困难问题，对这类家庭给予特别关注、特别研究。三是对我市城区住房困难家庭住房情况进一步排查摸底、明确任务，并按三年时间解决要求制定详细的时间进度表。
2、建议进一步建立和完善城区廉租住房保障政策
一是将目前我市城区购买经济适用住房困难，但又不符合进入现行政府廉租住房条件的住房困难群体纳入廉租住房保障范围。具体保障办法可视其收入情况与最低收入家庭和低收入家庭区别对待。二是将目前城区廉租住房保障面积标准人均住房使用面积由10平方米调整为13平方米，租金补贴标准每月每平方米由8元调整为10元。三是在对城区住房困难家庭住房情况进一步排查摸底基础上适当提高城区建设廉租住房实物配租房源的比例。
3、建议加强宣传，确保政策到户
一是通过电视、报纸、网络等媒体以及开展“住房政策进社区”、专栏公示等多种形式，全方位宣传我市现有住房保障政策。二是根据排查摸底的情况，对城区目前符合政策范围的每户家庭发放住房保障政策宣传资料。通过加强宣传，让我市住房保障政策深入人心、家喻户晓，从而扩大住房保障工作知晓面，扩大社会监督范围，并推进我市城区住房保障工作深入开展。
4、建议探索并借鉴货币补贴相关政策
当前我市正在施工的90平方米以下户型商品房期房销售仅占总面积的3.48％。但另一方面，政府又在大量建设经济适用住房和廉租住房。在一定程度上造成了土地资源和资金的挤占和浪费。而且因为保障性住房的集中建设，又带来低素质人群聚集，从而容易引起新的社会矛盾和问题的产生。对此，特建议探索并借鉴一些城市通过发放货币补贴政策解决居民住房问题的一些做法，在我市城区试行对住房困难家庭发放住房货币补贴或者是购房消费券。具体可分三个层次实施：一是低保户；二是购买经济适用住房困难，但又不符合进入政府廉租住房条件的居民群体；三是住房条件困难准备购买二手房的家庭。通过发放货币补贴或者是购房消费券鼓励住房困难家庭购买空置小户型商品房，既可以解决居民住房问题，又可以避免因保障性住房集中建设，引发新的社会隐患，还达到了激活商品房市场销售的目的。据了解，目前长沙、沈阳等城市都于2008年启动了这一工作，在补贴金额上，沈阳每户补5.5万元，长沙无房户每户补8万元、住房困难户每户补5万元。另外，南通、山东日照等城市也沿用了原来房改工作时的补贴政策，也在进行货币化安置，南通是每平方米补450元，按新办法折算，每户大约补贴3万元左右。以上城市都取得了积极的效果。
5、建议对城区已入住居民的经济适用住房和廉租住房进一步加强物业管理
一是市房管部门要按照《物权法》和《物业管理条例》有关规定，加强对我市城区经济适用住房和廉租住房物业管理的指导，并制定出台相应管理办法；二是政府要加大对城区经济适用住房和廉租住房物业管理的投入力度，对于其市场化管理给予一定比例的财政补贴。
6、建议政府主导、企业参与，多渠道推动我市城区住房保障工作
市政府应加强推动城区住房保障工作的主导作用。同时，充分调动社会力量，发挥市场机制的作用，通过出台减免税收等优惠政策，吸引更多的企业及社会资金参与城区保障性住房的开发建设。目前我市已批准了城区两家企业通过集资建房以解决单位职工的住房问题。这一举措既可以解决企业职工的住房问题，在一定程度上，又可以缓解财政压力，为政府解决城区居民住房问题分担责任。从实际实施情况看，也非常受企业职工的欢迎。因此，建议市政府进一步鼓励有条件企业集资建房来解决企业职工的住房问题。
